Wann muss die Heizung gewartet werden? Was können Sie selbst prüfen, wann braucht es den Fachmann? Jahresplan, Kostentabelle und Energiespartipps für Liegenschaftsbesitzer.
Die Heizungsanlage ist das Herzstück jeder Liegenschaft – und gleichzeitig einer der grössten Kostenfaktoren. Eine gut gewartete Heizung arbeitet effizienter, verbraucht weniger Energie und hat eine deutlich längere Lebensdauer. Trotzdem wird die Heizungswartung in vielen Mehrfamilienhäusern vernachlässigt – oft mit teuren Folgen. Dieser Ratgeber liefert Ihnen eine praxistaugliche Checkliste für die jährliche Heizungswartung, erklärt die gesetzlichen Anforderungen in der Schweiz und zeigt auf, welche Aufgaben Sie selbst erledigen können und wann der Heizungsfachmann kommen muss.
Eine Heizungsanlage, die ohne Wartung betrieben wird, verliert pro Jahr rund 1 bis 2 Prozent an Effizienz. Nach fünf Jahren ohne Wartung kann der Energieverbrauch um 10 Prozent oder mehr gestiegen sein – bei gleichbleibender Heizleistung. Doch die Kostenfrage ist nur ein Aspekt. Regelmässige Wartung bietet zahlreiche weitere Vorteile.
Ein sauber eingestellter Brenner, entlüftete Heizkörper und ein korrekt funktionierender Heizkessel verbrauchen spürbar weniger Öl, Gas oder Strom. Für eine typische Liegenschaft mit 8 bis 12 Wohneinheiten können jährliche Einsparungen von CHF 500 bis CHF 1'500 realisiert werden – allein durch eine ordentliche Wartung.
Ein Heizungsausfall im Winter ist für Mieter und Eigentümer gleichermassen unangenehm – und teuer. Notfalleinsätze von Heizungstechnikern kosten ein Vielfaches einer regulären Wartung, und die Wartezeit kann bei Engpässen in der Heizsaison mehrere Tage betragen. Eine jährliche Wartung reduziert das Ausfallrisiko erheblich.
Eine gut gewartete Heizungsanlage hält 20 bis 25 Jahre. Ohne Wartung sinkt die Lebensdauer auf 12 bis 15 Jahre. Bei den Anschaffungskosten einer neuen Heizung (CHF 20'000 bis CHF 60'000 je nach Typ und Grösse) macht dieser Unterschied einen erheblichen Betrag aus. Die jährlichen Wartungskosten von CHF 300 bis CHF 800 sind im Vergleich dazu eine kleine Investition.
In der Schweiz schreiben die kantonalen Energiegesetze und die Luftreinhalte-Verordnung (LRV) regelmässige Kontrollen und Messungen an Heizungsanlagen vor. Im Kanton Thurgau muss bei Öl- und Gasheizungen alle zwei Jahre eine Feuerungskontrolle durchgeführt werden. Die Ergebnisse werden dem zuständigen Kaminfeger oder der Gemeinde gemeldet.
Die Heizungswartung ist keine einmalige Aktion, sondern ein Prozess über das ganze Jahr. Der folgende Jahresplan zeigt, welche Aufgaben in welchem Monat anstehen – sowohl für den Hauswart als auch für den Heizungsfachmann.
| Monat | Aufgabe | Zuständig |
|---|---|---|
| Januar–Februar | Heizungskeller kontrollieren: Temperatur, Druck, Wasserstand. Heizkörper auf gleichmässige Erwärmung prüfen. | Hauswart |
| März | Heizleistung reduzieren bei steigenden Aussentemperaturen. Nachtabsenkung überprüfen. Raumthermostate kontrollieren. | Hauswart |
| April–Mai | Heizung abschalten (je nach Witterung). Sommerumstellung Warmwasser prüfen. Heizungsraum reinigen und aufräumen. | Hauswart |
| Juni–Juli | Jährliche Brennerwartung beauftragen. Kessel reinigen, Düsen und Filter ersetzen, Abgaswerte messen. | Heizungsfachmann |
| August | Heizkörper entlüften (alle Stockwerke). Thermostatventile auf Funktion prüfen. Rohrleitungen auf Undichtigkeiten kontrollieren. | Hauswart |
| September | Heizungsanlage in Betrieb nehmen. Probelauf durchführen. Druck und Wasserstand kontrollieren, bei Bedarf nachfüllen. | Hauswart |
| Oktober | Heizung auf Winterbetrieb umstellen. Heizkurve überprüfen und anpassen. Mieter über Heizperiode informieren. | Hauswart |
| November–Dezember | Regelmässige Kontrollgänge im Heizungskeller. Brennstoffvorrat kontrollieren (Öl). Störungsmeldungen sofort bearbeiten. | Hauswart |
Der optimale Zeitpunkt für die professionelle Brennerwartung ist Juni/Juli – dann sind die Heizungstechniker weniger ausgelastet und die Termine besser verfügbar.
Nicht für jede Heizungskontrolle braucht es einen teuren Fachmann. Ein geschulter Hauswart kann viele Routineaufgaben selbst übernehmen. Die folgende Checkliste eignet sich für die regelmässigen Kontrollgänge des Hauswarts oder Liegenschaftsverwalters.
Die jährliche Brennerwartung durch einen Heizungsfachmann ist das Kernstück der Heizungswartung. Sie umfasst deutlich mehr als ein einfacher Kontrollgang und sollte idealerweise im Sommer durchgeführt werden, wenn die Heizung nicht in Betrieb ist.
Bei Brennwertkesseln kommt zusätzlich die Kontrolle des Kondensatablaufs und die Prüfung des Wärmetauschers auf Korrosion hinzu. Bei Wärmepumpen entfällt die Brennerwartung, dafür müssen Kältemittelkreislauf, Kompressor und Verdampfer geprüft werden.
Je nach Heizungstyp variieren der Wartungsaufwand und die Kosten erheblich. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede.
| Heizungstyp | Wartungsintervall | Kosten (Richtwert) |
|---|---|---|
| Ölheizung (konventionell) | Jährlich + Feuerungskontrolle alle 2 Jahre | CHF 400–700 |
| Ölheizung (Brennwert) | Jährlich + Feuerungskontrolle alle 2 Jahre | CHF 500–800 |
| Gasheizung (konventionell) | Jährlich + Feuerungskontrolle alle 2 Jahre | CHF 300–500 |
| Gasheizung (Brennwert) | Jährlich + Feuerungskontrolle alle 2 Jahre | CHF 400–600 |
| Wärmepumpe (Luft/Wasser) | Alle 1–2 Jahre | CHF 300–500 |
| Wärmepumpe (Sole/Wasser) | Alle 2–3 Jahre | CHF 400–600 |
| Pelletheizung | Jährlich (Asche entleeren, Kessel reinigen) | CHF 400–700 |
| Fernwärme | Jährlich (Übergabestation prüfen) | CHF 200–400 |
Richtwerte für MFH-Anlagen (6–12 Wohneinheiten). Preise exkl. Ersatzteile und allfällige Reparaturen.
Neben der regelmässigen Wartung gibt es weitere Massnahmen, mit denen Sie den Energieverbrauch Ihrer Heizungsanlage senken können. Diese Tipps lassen sich mit geringem Aufwand umsetzen und amortisieren sich oft innerhalb einer Heizsaison.
Die Heizkurve bestimmt, wie stark die Heizung bei welcher Aussentemperatur arbeitet. Eine zu steil eingestellte Kurve führt zu Überheizung und Energieverschwendung. Lassen Sie die Heizkurve vom Fachmann auf Ihre Liegenschaft abstimmen – das allein kann 5 bis 10 Prozent Energie sparen.
Eine Nachtabsenkung von 2 bis 3 Grad zwischen 22:00 und 06:00 Uhr reduziert den Energieverbrauch um rund 5 Prozent, ohne den Wohnkomfort merklich zu beeinträchtigen. Stellen Sie sicher, dass die Zeitschaltuhr korrekt programmiert ist.
Verdeckte Heizkörper – durch Möbel, Vorhänge oder Verkleidungen – geben ihre Wärme nicht optimal ab. Informieren Sie Mieter darüber, dass Heizkörper frei stehen sollten. Das verbessert die Wärmeabgabe und senkt den Energieverbrauch.
Die Warmwassertemperatur sollte mindestens 60 Grad betragen (Legionellen-Prävention), aber nicht unnötig höher eingestellt sein. Jedes Grad über dem Bedarf erhöht den Energieverbrauch. Prüfen Sie die Einstellung regelmässig.
Ein hydraulischer Abgleich stellt sicher, dass alle Heizkörper im Gebäude gleichmässig mit Heizwasser versorgt werden. Ohne Abgleich werden nahe am Kessel liegende Heizkörper überversorgt, entfernte unterversorgt. Der Abgleich kostet CHF 500 bis CHF 1'500, spart aber bis zu 15 Prozent Energie.
Nicht isolierte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen (Keller, Tiefgarage) verlieren unnötig Wärme. Eine nachträgliche Isolation kostet wenig und reduziert die Verluste um bis zu 80 Prozent. Prüfen Sie bei Ihrem nächsten Kontrollgang den Zustand der Rohrisolierung.
Ein erfahrener Hauswart erkennt Probleme frühzeitig: ungewöhnliche Geräusche der Pumpe, Druckabfall im System, tropfende Ventile oder eine abnormale Kesseltemperatur. Je schneller reagiert wird, desto geringer die Folgekosten. In unserem Hauswartungs-Abo gehören regelmässige Heizungskeller-Kontrollen zum Standardumfang.
Die Heizungswartung unterliegt in der Schweiz verschiedenen gesetzlichen Vorgaben. Als Eigentümer oder Verwaltung müssen Sie diese kennen und einhalten.
Die LRV schreibt vor, dass Öl- und Gasfeuerungen regelmässig auf ihre Emissionen geprüft werden müssen. Im Kanton Thurgau erfolgt die Feuerungskontrolle alle zwei Jahre durch den zuständigen Kaminfeger oder einen akkreditierten Kontrolleur. Die Kontrollpflicht gilt für alle Anlagen ab einer bestimmten Leistung.
Das Thurgauer Energiegesetz verlangt, dass Heizungsanlagen den aktuellen energetischen Mindestanforderungen entsprechen. Bei einem Ersatz der Heizung gelten verschärfte Vorschriften bezüglich erneuerbarer Energien. Auch bestehende Anlagen müssen effizient betrieben werden – eine regelmässige Wartung ist dafür die Grundvoraussetzung.
Unabhängig von den Feuerungskontrollen hat der Eigentümer eine allgemeine Sorgfaltspflicht. Ein Heizungsausfall, der auf mangelnde Wartung zurückzuführen ist, kann zu Schadenersatzansprüchen der Mieter führen – etwa für die Kosten eines Heizlüfters oder eines Hotelaufenthalts bei längerfristigem Ausfall. Vorbeugen ist deutlich günstiger als Haften. Weitere Informationen zur Organisation der Heizungskontrolle finden Sie in unserem Ratgeber zur Winterdienst-Vorbereitung.
Die jährliche Wartung durch einen Heizungsfachmann ist der Standard für Öl- und Gasheizungen. Zusätzlich schreibt die Luftreinhalte-Verordnung (LRV) im Kanton Thurgau alle zwei Jahre eine Feuerungskontrolle vor. Wärmepumpen sollten alle ein bis zwei Jahre geprüft werden. Dazwischen übernimmt der Hauswart monatliche Sichtkontrollen im Heizungskeller.
Die Kosten variieren je nach Heizungstyp und Anlagengrösse. Für eine Ölheizung in einem MFH mit 6 bis 12 Wohneinheiten liegen die Kosten für die jährliche Brennerwartung bei CHF 400 bis CHF 700. Gasheizungen sind mit CHF 300 bis CHF 500 etwas günstiger. Hinzu kommen die Kosten für die Feuerungskontrolle (CHF 100 bis CHF 200 alle zwei Jahre) und allfällige Ersatzteile.
Der optimale Zeitpunkt ist im Frühsommer (Juni/Juli), wenn die Heizung nicht mehr in Betrieb ist. Zu diesem Zeitpunkt sind Heizungstechniker weniger ausgelastet, Termine besser verfügbar und die Preise oft günstiger. Warten Sie nicht bis zum Herbst – dann sind die Kapazitäten der Fachbetriebe häufig erschöpft.
Ja, die Kosten für die regelmässige Wartung der Heizungsanlage (Brennerwartung, Feuerungskontrolle, Kaminfeger) sind umlagefähige Nebenkosten, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Nicht umlagefähig sind Reparaturen, Ersatz von Bauteilen und der Heizungsersatz selbst. Eine saubere Trennung auf der Rechnung des Heizungstechnikers erleichtert die korrekte Abrechnung.
Ohne Wartung steigt der Energieverbrauch jährlich um 1 bis 2 Prozent, die Lebensdauer der Anlage verkürzt sich erheblich, und das Risiko eines Ausfalls im Winter steigt. Zudem riskieren Sie bei versäumter Feuerungskontrolle eine Busse. Im schlimmsten Fall können Mieter Schadenersatzansprüche geltend machen, wenn ein Heizungsausfall auf mangelnde Wartung zurückzuführen ist. Kontaktieren Sie uns für ein Hauswartungs-Abo mit integrierter Heizungsüberwachung.
In unserem Hauswartungs-Abo sind regelmässige Heizungskeller-Kontrollen inklusive. Wir erkennen Probleme frühzeitig und koordinieren bei Bedarf den Heizungsfachmann.
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